Cal construir més?

Hi ha una frase que es repeteix en tertúlies, rodes de premsa i columnes d’opinió cada vegada que puja el preu de l’habitatge: «El problema és que no es construeix prou». La segueixen les explicacions habituals: falta sòl urbanitzable, les llicències triguen massa i la burocràcia ofega els promotors. La conclusió sembla de sentit comú. Si hi ha més demanda que oferta, els preus pugen, així que cal construir més.

L’argument no és fals. Aquest és el problema. És veritat a mitges, i la meitat que s’omet canvia la conclusió.

El que el relat de l’escassetat té de cert

Comencem per reconèixer el que té de cert. L’honestedat intel·lectual ho exigeix, i a més així s’entén per què el relat convenç.

Es construeix molt menys que abans. Després de l’esclat de la bombolla, la construcció es va enfonsar: els habitatges lliures iniciats van passar de 664.923 el 2006 a 29.232 el 2013, un 96 % menys. El 2025 en van ser 121.827.

Tot i així, convé fer-se ja una de les preguntes que proposem al final: amb quin període es compara? El 2006 va ser l’any àlgid de la bombolla. Si la referència és la mitjana de 1991–1997, abans de la bombolla, el 2025 es van iniciar la meitat d’habitatges, comptant lliures i protegits, i se’n van acabar una mica més d’un terç. El dèficit existeix, però és menor del que suggereix la comparació amb el pic.

Les llars creixen més de pressa que els habitatges. Entre l’1 de gener de 2021 i l’1 de gener de 2026, Espanya va guanyar 1.222.836 llars, unes 245.000 l’any; la meitat, d’una sola persona. En aquests cinc anys es van acabar 468.223 habitatges nous: una mica més d’un terç de les llars creades.

Aquest augment de llars té dues causes. Prop d’un terç es deu al fet que vivim en llars més petites: la mateixa població es reparteix en més llars. La resta es deu al fet que hi ha més població, i aquest creixement ha vingut de persones nascudes a l’estranger: les que viuen en llars van augmentar en 2,7 milions, mentre que les nascudes a Espanya van disminuir en 600.000.

Aquesta demanda es nota sobretot en el lloguer. Segons l’Enquesta de Condicions de Vida de l’INE, el 2025 gairebé dues de cada tres llars encapçalades per una persona de fora de la Unió Europea vivien de lloguer a preu de mercat, davant d’una de cada nou llars encapçalades per un espanyol.

La pressió no és igual a tot arreu. A les ciutats de més de 250.000 habitants només estava buit el 7,5 % dels habitatges el 2021, davant del 14,4 % de mitjana i d’un terç als municipis de menys de 1.000 habitants. A les ciutats grans queda molt menys marge.

Fins aquí, l’argument s’aguanta. El problema comença amb el que no s’explica.

El que el relat deixa fora

1. Els habitatges que ja existeixen

Si el problema fos només de quantitat, caldria esperar pocs habitatges buits. No és així. Segons el Cens del 2021, uns 3,8 milions d’habitatges, el 14,4 % del total, estaven buits: no tenien contracte de llum o consumien en tot l’any menys del que gastaria un habitatge habitat quinze dies.

Cal matisar-ho: no tots aquests habitatges són on fan falta ni en condicions de ser habitats. Gairebé la meitat són en municipis de menys de 10.000 habitants. Tot i així, a les ciutats de més de 250.000 habitants hi havia uns 400.000 habitatges buits, el 7,5 % del seu parc. El relat de l’escassetat no explica per què hi ha habitatges buits també a les grans ciutats.

2. L’ús a què es destinen

Un habitatge nou no és necessàriament una llar nova. Pot acabar com a pis turístic, com a segona residència o quedar-se buit.

Els pisos turístics són, en el conjunt del país, pocs: uns 341.000 el maig del 2026, l’1,3 % de tots els habitatges, segons l’estadística experimental de l’INE, que rastreja els anuncis de les principals plataformes. Però es concentren en certs llocs: són el 4,2 % dels habitatges a Benidorm, el 3,2 % a Màlaga i el 2,6 % a Cadis. I dins de cada ciutat hi ha diferències entre barris que aquesta estadística no mesura.

Les segones residències i altres habitatges d’ús esporàdic pesen força més: el Cens del 2021 en comptava 2,5 milions, el 9,4 % del parc.

Construir més on una part de l’oferta es desvia a usos no residencials, sobretot a les ciutats on aquests usos es concentren, pot no abaratir l’habitatge per a qui busca on viure.

3. Qui compra

El relat parla de «la demanda» com si fos un bloc homogeni de famílies que busquen casa. Però no és el mateix una família que compra el seu habitatge habitual que un fons d’inversió, una societat patrimonial o un particular que compra el seu tercer pis per llogar-lo. El problema és que les estadístiques gairebé no permeten separar-los.

El que sí que es veu és la compra per part d’empreses. El 2025, les persones jurídiques, com ara empreses, fons o societats patrimonials, van fer l’11,33 % de les compravendes d’habitatge inscrites. És el quart any seguit de pujada, tot i que lluny del 22 % del 2014. Com a mesura de la inversió, la xifra es queda curta: el particular que compra el seu tercer pis compta com a persona física, igual que una família.

Mirar la nacionalitat del comprador tampoc no resol el dubte. Segons els notaris, els estrangers van fer el 2025 el 18,8 % de les compravendes d’habitatge lliure, però gairebé dos terços d’ells viuen a Espanya. Els no residents, el perfil que més s’associa a la segona residència i a la inversió, van ser el 7,2 % del total, menys que el 10,5 % del 2014.

La diferència importa perquè qui compra per invertir no decideix només per la necessitat d’un sostre, sinó també per la rendibilitat que espera davant d’altres inversions.

4. La relació entre preus i salaris

El debat se centra en l’oferta, però que un habitatge sigui accessible depèn de dues coses: el que costa i el que guanya qui el necessita.

Entre el 2015 i el 2024, el preu de compra va pujar un 60 % i el salari medià, un 26 %: els preus van créixer més del doble que els sous. El 2025 van pujar gairebé un 13 % més. El lloguer sembla més contingut, però la xifra general barreja contractes antics i nous. Per a qui signava un contracte nou, el lloguer va pujar un 19 % entre el 2021 i el 2024, davant d’un 13 % del salari.

Aquí també importa l’any de partida. Comparats amb el 2008, en plena bombolla, el 2024 els preus només havien pujat un 8 % i els salaris, un 34 %. El 2024, l’habitatge encara no era tan car, en relació amb els sous, com a la bombolla; el que preocupa és com de pressa s’encareix des del 2015.

Construir poc ajuda a explicar la pujada, però no n’hi ha prou: entre el 2008 i el 2013, en plena crisi, es va construir cada vegada menys i els preus van baixar un 35 %. Els preus depenen també de la demanda: quanta gent necessita habitatge, quant guanya i si pot aconseguir crèdit.

Si els preus creixen molt més de pressa que els salaris, construir més ajudarà poc si el que es construeix continua fora de l’abast de la majoria.

5. El parc d’habitatge social

Finalment, una comparació que ajuda a entendre el problema: el pes de l’habitatge social a Espanya davant d’altres països europeus. Segons l’OCDE, l’habitatge social de lloguer voreja a Espanya l’1 % del parc, uns 290.000 habitatges, davant d’una mitjana del 8 % a la Unió Europea. Als Països Baixos voreja el 34 %; a Àustria, el 24 %; a Dinamarca, el 21 %, i a França, el 14 %. Espanya és al grup de cua, juntament amb Portugal i els països bàltics.

No es tracta només de quant es construeix, sinó de què es construeix i per a qui.

En resum: què és veritat i què no

Com funciona el parany

És un cas de cherry picking: triar les dades que convenen i deixar fora les que compliquen la conclusió. Aquí, el mecanisme té tres passos:

1. Es tria una variable certa, la caiguda de la construcció, i es presenta com l’única causa.
2. S’ometen les variables que compliquen el quadre: habitatges buits, usos no residencials, compra amb finalitats d’inversió, salaris i habitatge social.
3. Se’n deriva una solució que sembla neutral: alliberar sòl i accelerar llicències. Pot ajudar a construir més, però per si sola no respon a la resta de causes.

El resultat és la causa única: un problema amb diverses causes —quant es construeix, però també per a què es fan servir els habitatges, qui els compra, quant costen davant dels sous i quant habitatge social hi ha— es presenta com si en tingués una de sola: la quantitat. I reduït a una xifra, sembla un problema tècnic, sense decisions pel mig sobre quin habitatge es vol i per a qui.

Altres paranys que convé evitar en llegir aquestes dades

No els atribuïm al relat de l’escassetat, però apareixen tan bon punt es fan servir aquestes xifres:

• Triar l’any de partida. La caiguda de la construcció sembla enorme si es compara amb el 2006, el pic de la bombolla, i força menor davant de 1991–1997: el 2025 es van iniciar la meitat d’habitatges que aleshores. Amb els preus passa el contrari: entre el 2015 i el 2024 van pujar un 60 %; entre el 2008 i el 2024, un 8 %.
• La mitjana que amaga. Els pisos turístics són l’1,3 % dels habitatges d’Espanya, però el 4,2 % a Benidorm, i l’estadística no permet veure com es reparteixen entre barris.
• L’indicador que no mesura el que sembla. L’11,33 % de compres fetes per empreses no recull el particular que compra per invertir, i el 18,8 % de compres fetes per estrangers inclou molts que viuen a Espanya.
• Confondre coincidència amb causa. Des del 2015 es construeix menys del que creixen les llars i els preus pugen, però entre el 2008 i el 2013 es va construir cada vegada menys i els preus van baixar un 35 %.

Com detectar-lo la propera vegada

Davant de qualsevol argument sobre l’habitatge, o sobre qualsevol altre assumpte, convé fer-se quatre preguntes:

• Quin període s’ha triat? Canviaria la conclusió si el gràfic comencés cinc anys abans o acabés cinc anys després?
• Quin indicador s’ha triat? Per què aquest i no un altre que mesuri el mateix?
• Amb què es compara? Amb altres països, amb altres regions, amb una altra època? Per què amb aquests?
• Qui proposa la solució i a qui beneficia?

Inèrcia i canvi

En la nostra opinió, el relat de l’escassetat és inèrcia en estat pur. Reconeix el símptoma, que hi ha pocs habitatges a l’abast, però l’explica de manera que l’única resposta sembli construir més, sense preguntar-se per a qui.

El canvi comença per eixamplar el marc. Si l’habitatge és un dret, la pregunta no pot ser només quants se’n construeixen. També cal preguntar-se quantes persones hi poden viure.